LMNP dans le neuf : amortissement, régime réel et résidences gérées

Le LMNP, c'est la location meublée non professionnelle. Dans le neuf, on le retrouve surtout en résidence gérée, mais un appartement classique peut aussi être loué meublé. L'amortissement du bien en fait l'intérêt fiscal. Le régime réel en fixe les règles.

Le LMNP en deux minutes : qui, quoi, comment

Louer un logement meublé, c'est le principe du LMNP. Le propriétaire n'en fait pas son activité professionnelle : ses recettes locatives annuelles restent sous 23 000 € et sous 50 % de ses revenus globaux. Dans le neuf, le LMNP est ouvert à tout investisseur, sans condition de zone.

Le meublé, c'est une liste d'équipements fixée par décret : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères, luminaires, rideaux. Un logement vide ne peut pas être loué en LMNP.

Deux régimes fiscaux existent. Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €), s'applique sous 188 700 € de recettes annuelles. Le régime réel, lui, permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Dans le neuf, c'est presque toujours le réel qui est choisi.

Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir

Le micro-BIC est simple : vous déclarez vos loyers, l'administration retient 50 %. Pas de comptabilité, pas d'amortissement. Mais dans le neuf, avec un crédit et des charges, le résultat réel est souvent bien inférieur à 50 % des loyers. Le régime réel devient alors plus intéressant.

Le régime réel oblige à tenir une comptabilité et à remplir une déclaration 2031. En contrepartie, il permet de déduire :

• les intérêts d'emprunt
• la taxe foncière
• les charges de copropriété non récupérables
• l'assurance propriétaire non occupant (PNO)
• les frais de gestion et de comptabilité
• et surtout, l'amortissement du bien

L'option pour le réel est irrévocable pendant un an. Elle se prend au moment de la déclaration. Un conseil : faites simuler les deux régimes avant de choisir. L'amortissement peut créer un déficit qui s'impute sur les revenus locatifs futurs, mais pas sur le revenu global.

L'amortissement en LMNP : ce que l'on amortit, sur quelle durée

L'amortissement, c'est la clé du LMNP. Il consiste à constater comptablement la perte de valeur du bien et des meubles. Cette charge non décaissée vient réduire le résultat imposable, parfois jusqu'à zéro.

On amortit trois composantes :

1. Le bâti (gros œuvre, murs, toiture) : sur 25 à 40 ans, soit 2,5 à 4 % par an.
2. Les composants (chaudière, revêtements, plomberie, électricité) : sur 5 à 15 ans, soit 7 à 20 % par an.
3. Le mobilier : sur 5 à 10 ans, soit 10 à 20 % par an.

La base amortissable, c'est le prix d'achat hors frais de notaire. Le terrain n'est pas amorti : on retient forfaitairement 15 à 20 % du prix pour le foncier. Pour un appartement neuf de 250 000 €, la base amortissable se monte à environ 200 000 à 212 500 €.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus locatifs meublés. L'excédent est reportable indéfiniment sur les années suivantes.

LMNP dans le neuf : résidences gérées ou meublé classique

Deux voies s'offrent à l'investisseur en LMNP neuf.

La résidence gérée. C'est un logement vendu clé en main avec un bail commercial conclu avec un exploitant : résidence étudiante, résidence seniors, résidence d'affaires ou résidence de tourisme. L'investisseur perçoit un loyer net de charges, sans gestion locative à assumer. La TVA est récupérable (20 %), ce qui abaisse le prix d'achat. En contrepartie, le loyer est souvent inférieur au marché et En contrepartie, le loyer est souvent inférieur au marché et l'engagement est généralement de 9 ans, renouvelable. La revente peut être plus difficile qu'un logement classique.

Le meublé classique. Vous achetez un appartement neuf, vous le meublez et vous le louez à un locataire de droit commun. Vous fixez le loyer, choisissez le locataire, assumez la gestion ou la déléguez. Pas de bail commercial, pas de TVA récupérable. La valeur de revente suit le marché immobilier local.

Dans le Val d'Yerres, le meublé classique peut trouver son public : jeunes actifs en mobilité, couples sans enfant, étudiants. Le loyer d'un T2 meublé à Yerres ou Brunoy dépend de la surface, de l'étage, des prestations et de la proximité du RER D. Demandez une estimation personnalisée à votre conseiller. Ce chiffre est une estimation de marché, à vérifier au cas par cas.

Plusieurs programmes du catalogue sont éligibles au LMNP, en résidence gérée ou en meublé classique :

• Les Botanistes à Chanteloup-en-Brie, résidence de services
• Les Temporelles Magnanville, résidence de services livrée
• Square Monet à Bonnières-sur-Seine, résidence de services
• Concerto à Livry-Gargan, en meublé classique
• Domaine Angelis à Montfermeil, en meublé classique

L'éligibilité LMNP est indiquée dans chaque fiche programme. Elle ne préjuge pas de la rentabilité : tout dépend du prix, du loyer espéré et de votre tranche d'imposition.

LMNP ou Jeanbrun : deux logiques

Le LMNP et le Jeanbrun visent tous deux l'investissement locatif neuf. Leurs mécaniques sont opposées.

Le LMNP repose sur l'amortissement comptable. Il efface l'impôt sur les loyers, parfois pendant 15 ou 20 ans. Mais à la revente, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value. Le taux de prélèvements sociaux est de 18,6 % sur les revenus LMNP depuis la LFSS 2026.

Le Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal déduit des revenus fonciers, avec un plafond annuel de 8 000 € en loyer intermédiaire. La location est nue, pas meublée. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 %. La revente majore aussi la plus-value des amortissements déduits.

Le choix dépend du bien, du marché locatif local et de votre horizon d'investissement. Un meublé se loue plus cher qu'un nu, mais le turnover est plus rapide. Une résidence gérée offre un rendement stable, mais une liquidité plus faible. Le dossier Jeanbrun ou LMNP détaille les critères de décision.

Revente : plus-value et réintégration

Depuis le 15 février 2025, la revente d'un bien LMNP au régime réel est plus lourde fiscalement. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 impose de réintégrer tous les amortissements déduits depuis l'acquisition dans le calcul de la plus-value.

Concrètement, le prix d'achat est minoré du cumul des amortissements. La plus-value imposable augmente d'autant. Si un bien est acheté 200 000 € et amorti de 60 000 € sur 12 ans, le prix d'achat pour le calcul de la plus-value est ramené à 140 000 €. Si le bien est revendu 220 000 €, la plus-value taxable est de 80 000 € au lieu de 20 000 €.

L'imposition de la plus-value immobilière suit le droit commun : 19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. L'exonération d'IR est acquise après 22 ans, celle de PS après 30 ans. Pour une plus-value de plus de 50 000 €, la surtaxe est appliquée.

Questions fréquentes

Pour affiner votre projet, deux outils peuvent vous aider : le simulateur de rentabilité locative et le simulateur Jeanbrun. Ils donnent un premier cadrage, sans remplacer une étude complète.

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