Loi Jeanbrun : ce qu'elle change pour l'acheteur de neuf

Le dispositif en 6 chiffres

Ces six repères structurent le dispositif. Le taux d’amortissement passe à 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Sous réserve qu’au moins la moitié des loyers bruts amortis soit issue du social ou du très social, le plafond annuel peut monter à 10 000 € ou 12 000 €. En intermédiaire, le cas le plus courant, on reste à 8 000 €.

Comment l’amortissement réduit l’impôt sur les loyers

Chaque année, vous déduisez de vos loyers une fraction du prix d’achat. Le calcul porte sur 80 % du prix net hors frais ; le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, est exclu de l’amortissement. Selon la catégorie de loyer retenue, le taux varie. En intermédiaire, 3,5 % du neuf. L’amortissement s’ajoute aux charges déductibles, à savoir les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion et l’assurance.

Le régime réel est obligatoire. Le micro-foncier est exclu. Si le résultat foncier est positif, vous êtes imposé à votre taux marginal d’imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Si le résultat est déficitaire, le déficit s’impute sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, amortissement inclus. Les intérêts d’emprunt sont uniquement imputables sur les revenus fonciers. Le surplus est reportable pendant 10 ans.

Un exemple. Pour un logement neuf à 285 714 €, l’amortissement annuel est de 8 000 € (3,5 % × 80 % × 285 714). Si vos loyers annuels sont de 12 000 € et vos charges de 9 000 €, le résultat foncier avant amortissement est de 3 000 €. L’amortissement le rend négatif : −5 000 €. Vous imputez 5 000 € sur votre revenu global, ce qui réduit votre impôt de 5 000 € × votre TMI. Les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas sur cette imputation.

Qui est concerné

Le dispositif vise les logements neufs situés dans un immeuble d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues. Pour un bien ancient, des travaux représentant au moins 30 % de sa valeur sont exigés, dans le cadre d’une réhabilitation lourde visant un DPE A ou B.

Le bien doit être loué nu, à title de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans. La mise en location doit intervening dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition. Il est interdit de louer à un membre de son foyer fiscal, à ses parents ou à des alliés jusqu’au 2e degré inclus.

Aucune condition de revenu n’est exigée pour l’investisseur. Une SCI à l’IR peut porter l’investissement, à condition que chaque associé conserve ses parts pendant 9 ans.

Zones et plafonds de loyer

La zone géographique ne conditionne pas l’éligibilité. Elle fixe seulement le plafond de loyer. Les plafonds intermédiaires 2026, avant coefficient de surface, sont les suivants.

En social et très social, les plafonds de loyer sont communaux et correspondent au barème Loc’Avantages. À Paris, le plafond du social peut être supérieur au plafond intermédiaire (20,11 €/m² dans le 12e arrondissement, contre 19,71 €). C’est l’effet de deux barèmes distincts. On retient le plus bas des deux plafonds comme loyer maximal ; à Paris, il faut également respecter l’encadrement des loyers.

Le plafond au m² est ajusté par un coefficient de surface égal à min(1,2 ; 0,7 + 19 / S), S désignant la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (plafonnée à 8 m²). Le loyer maximal est ce plafond au m² multiplié par S.

Jeanbrun à Paris, en Île-de-France

Les règles générales s’appliquent partout. Paris relève de la zone A bis (plafond 19,71 €/m²). En Île-de-France, le zonage dépend de la commune. Les spécificités parisiennes et franciliennes sont détaillées dans deux pages dédiées.

• Jeanbrun à Paris : plafonds, encadrement des loyers et programmes
• Jeanbrun en Île-de-France : zones, départements et communes éligibles

Jeanbrun, LMNP, Loc’Avantages, Pinel terminé : lequel choisir

Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les investissements réalisés avant cette date conservent leur réduction d’impôt tant que les conditions de location sont respectées. Pour un achat neuf à partir de 2026, trois dispositifs principaux coexistent.

• Jeanbrun : amortissement du prix, location nue, engagement 9 ans, plafonds de loyer et de ressources.
• LMNP : amortissement du bien et du mobilier, location meublée, régime réel, prélèvements sociaux à 18,6 % depuis 2026, réintégration des amortissements dans la plus-value de cession.
• Loc’Avantages : réduction d’impôt sur les loyers, conventionnement Anah, décote de loyer, engagement 6 ans.

Le choix dépend de votre projet, de votre taux d’imposition et du bien. Les pages ci-dessous vous aident à comparer.

• Défiscaliser avec le neuf : Jeanbrun, LMNP, Loc’Avantages
• Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir pour du neuf

Les pièges à éviter

Vos outils

Trois simulateurs vous aident à vérifier votre éligibilité et à chiffrer l’avantage fiscal.

Pour affiner votre projet et le confronter à des programmes concrets, vous pouvez être rappelé par un conseiller.

Questions fréquentes