Loc'Avantages et location conventionnée dans le neuf

Loc'Avantages récompense le propriétaire qui loue sous le prix du marché. Le dispositif est ouvert à l'ancien comme au neuf. Reste à savoir ce que la réduction rapporte face au loyer perdu.

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Loc'Avantages, c'est une réduction d'impôt sur le revenu en échange d'un loyer inférieur au marché. Le dispositif est ouvert au neuf comme à l'ancien, pour une convention de 6 ans. Reste à savoir si la réduction compense le manque à gagner.

Loc'Avantages en deux minutes : principe et conditions

Vous signez une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Vous vous engagez à louer votre logement nu, en résidence principale, à un loyer plafonné. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur les loyers perçus.

Résidence Le Lumen à Aubervilliers, façade — Résidence Le Lumen à Aubervilliers (93) · voir la fiche de la résidence

La convention dure 6 ans. Elle peut être renouvelée. Les demandes sont enregistrées jusqu'au 31 décembre 2027.

Le locataire est soumis à des plafonds de ressources. Son revenu fiscal de référence N-2 est vérifié à la signature du bail. Il ne doit pas être membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant.

Loc'Avantages ne doit pas être confondu avec le statut du bailleur privé (loi Jeanbrun). Contrairement à une réduction d'impôt, ce dernier repose sur un amortissement. Les deux dispositifs sont distincts.

Trois niveaux de loyer existent. Plus le loyer est bas, plus la réduction d'impôt est forte.

Intermédiaire : loyer inférieur d'environ 15 % au marché local.
Social : loyer inférieur d'environ 30 % au marché local.
Très social : loyer inférieur d'environ 45 % au marché local. Uniquement avec intermédiation locative (mandat de gestion ou location à un organisme agréé).

Les plafonds sont fixés par commune, dans un arrêté du 6 janvier 2026. Ils sont indiqués en euros par mètre carré de surface habitable, hors charges. Un coefficient de surface s'applique : 0,7 + 19 / surface. Il ne peut pas dépasser 1,2.

Voici les plafonds 2026 pour quelques communes d'Île-de-France :

Commune	Zone	Intermédiaire (€/m²)	Social (€/m²)	Très social (€/m²)
Paris	Abis	19,71	18,02 à 21,13 selon l'arrondissement	14,16 à 16,60
Aubervilliers	Abis	16,69	13,75	10,80
Arpajon	A	14,58	12,01	9,44
Quincy-sous-Sénart	A	13,65	11,24	8,83
Bonnières-sur-Seine	B1	10,88	8,96	7,04

Un exemple. Un T2 de 45 m² à Arpajon, avec 6 m² de balcon. Surface retenue : 45 + 3 = 48 m². Coefficient : 0,7 + 19/48 = 1,0958, arrondi à 1,10. Loyer intermédiaire maximal : 14,58 × 1,10 × 48 = 770 € par mois, hors charges.

Loyer maximal Jeanbrun (location intermédiaire 2026)

Zone Surface habitable (m²) Balcon, cave, loggia (m²)

Plafond au m² de la zone–

Coefficient de surface–

Loyer mensuel maximal hors charges–

Surface prise en compte = surface habitable + moitié des annexes (8 m² au plus). Coefficient = 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2. Le loyer réellement obtenu dépend aussi du marché local.

Réduction d'impôt : taux, durée

La réduction se calcule sur les loyers bruts perçus pendant la durée de la convention. Elle s'applique année par année, dans la limite du plafond global des niches fiscales (10 000 € en 2026).

Deux cas de figure :

Sans intermédiation locative : vous gérez le bien vous-même. La réduction est de 15 % en intermédiaire, 35 % en social. Le très social n'est pas accessible sans intermédiation.
Avec intermédiation locative : vous confiez la gestion à un organisme agréé ou vous louez directement à un tel organisme. La réduction passe à 20 % en intermédiaire, 40 % en social, 65 % en très social.

Un loyer de 800 € par mois, soit 9 600 € par an. En intermédiaire sans intermédiation, la réduction est de 1 440 €. En social avec intermédiation, elle atteint 3 840 €. Le choix du niveau dépend du loyer de marché de la commune et de votre taux marginal d'imposition.

La réduction s'impute sur l'impôt dû. Si elle dépasse l'impôt, l'excédent est perdu. Il n'est ni remboursé ni reporté.

Loc'Avantages dans le neuf : ce qu'il faut regarder

Le dispositif s'applique au neuf sans condition particulière de performance énergétique. Un logement neuf est réputé performant. La question n'est pas là.

Résidence Les Temporelles Magnanville à Magnanville, vue 5 — Résidence Les Temporelles Magnanville à Magnanville (78) · voir la fiche de la résidence

Ce qui compte, c'est l'écart entre le loyer de marché et le plafond Loc'Avantages. Dans une commune où le marché est déjà proche du plafond, la décote est faible. La réduction d'impôt devient un gain net. Dans une commune où le marché dépasse largement le plafond, le manque à gagner peut effacer l'avantage fiscal.

Prenez deux situations :

Un T3 neuf à Aubervilliers. Le plafond intermédiaire Loc'Avantages est à 16,69 €/m². La décote est réelle.
Un T3 neuf à Bonnières-sur-Seine. Le plafond intermédiaire à 10,88 €/m² réduit peu le loyer. La réduction de 15 % s'ajoute sans grand sacrifice.

Le neuf a un autre atout : les charges sont plus faibles qu'en ancien. Copropriété réduite, pas de travaux à prévoir à court terme. Le rendement net s'en trouve amélioré.

Rentabilité locative : brute et nette de charges

Prix d’achat (frais compris) Loyer mensuel hors charges Taxe foncière par an Charges non récupérables et assurance par an Vacance locative

Rendement brut–

Rendement net de charges–

Loyers encaissés par an–

Avant impôt et hors crédit. Pour l’effet du Jeanbrun et du financement, utilisez le simulateur complet.

Loc'Avantages ou Jeanbrun : deux manières de louer sous plafond

Les deux dispositifs imposent un loyer plafonné. La différence est dans le mécanisme fiscal.

La loi Jeanbrun permet d'amortir 80 % du prix d'achat sur une longue durée. L'amortissement vient réduire le revenu foncier imposable, voire créer un déficit. L'engagement est de 9 ans. Le dispositif est ouvert aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Loc'Avantages accorde une réduction d'impôt directe, sans amortissement. L'engagement est de 6 ans. Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.

Le choix dépend de votre taux d'imposition, du prix du bien et du loyer de marché. Avec une tranche marginale élevée, l'amortissement Jeanbrun peut effacer l'impôt sur les loyers. Avec une tranche basse, la réduction Loc'Avantages est plus lisible. Un simulateur de rentabilité permet de comparer les deux scénarios.

Questions fréquentes

Loc'Avantages est-il cumulable avec le PTZ ?

Oui. Le PTZ finance l'achat de la résidence principale. Loc'Avantages concerne la mise en location. Les deux dispositifs ne portent pas sur le même objet. Un bien acheté avec un PTZ doit être occupé comme résidence principale : il ne peut pas être loué en Loc'Avantages. En revanche, un investisseur qui achète un bien locatif en Loc'Avantages peut avoir bénéficié d'un PTZ pour sa propre résidence principale par ailleurs.

Puis-je sortir du dispositif avant 6 ans ?

La convention peut être résiliée avant son terme dans certains cas : vente du logement, changement de résidence principale du propriétaire qui souhaite occuper le bien, motif légitime et sérieux. La résiliation met fin à la réduction d'impôt pour l'avenir. Les réductions déjà obtenues ne sont pas remises en cause, sauf non-respect des conditions de location.

Le plafond de loyer s'applique-t-il charges comprises ?

Non. Le plafond Loc'Avantages s'entend hors charges. Les charges locatives récupérables s'ajoutent au loyer plafonné. Le coefficient de surface s'applique au plafond au mètre carré, puis on multiplie par la surface retenue pour obtenir le loyer maximal hors charges.

Faut-il déclarer le bien en régime réel ou en micro-foncier ?

Le régime réel est obligatoire. Le micro-foncier n'est pas compatible avec Loc'Avantages. Vous devez remplir une déclaration 2044 chaque année. Les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) sont déduites des loyers avant calcul de la réduction d'impôt.

Loc'Avantages fonctionne-t-il pour une résidence services ?

Non. Loc'Avantages exige une location nue, en résidence principale. Les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme) relèvent du meublé. Elles sont éligibles au LMNP, pas à Loc'Avantages.

Comment connaître le plafond de loyer de ma commune ?

Les plafonds sont fixés par l'arrêté du 6 janvier 2026, commune par commune. Vous pouvez consulter le simulateur de loyer plafond pour obtenir la valeur exacte. Le plafond dépend du niveau choisi (intermédiaire, social, très social) et de la surface du logement.

Pour affiner votre projet et comparer les dispositifs, un conseiller peut vous rappeler. L'étude de votre dossier permettra de chiffrer la réduction d'impôt et le loyer attendu.

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