Immobilier neuf en Seine-Saint-Denis : communes, prix et programmes

La Seine-Saint-Denis concentre une grande part du neuf de la petite couronne. Entre le métro, le RER B et les futures lignes du Grand Paris Express, les gares comptent plus que l’adresse. Voici les programmes en cours, les prix constatés et les questions à se poser avant de réserver.

Seine-Saint-Denis en bref : où se situe le neuf, quelles communes, quels trajets vers Paris

Le département compte 40 communes, dont plusieurs concentrent l’essentiel des programmes neufs récents. Aubervilliers, Livry-Gargan, Montfermeil, Saint-Ouen, Saint-Denis, Bobigny ou Noisy-le-Sec : le neuf n’est pas uniforme. Il suit les lignes de transport existantes et les futures gares du Grand Paris Express.

Un T2 à Aubervilliers ne se compare pas à un T3 à Montfermeil. La distance à la gare, le temps de trajet jusqu’à la porte de Paris, la présence d’écoles ou de commerces : tout se vérifie à pied. Avant de comparer des prix au mètre carré, regardez le plan de la ligne 12, du RER B ou de la future ligne 15. C’est souvent le premier filtre.

Prix du neuf en Seine-Saint-Denis comparé aux départements voisins

Les prix du neuf varient fortement d’une commune à l’autre. Les données ci-dessous sont des médianes calculées sur les ventes en VEFA enregistrées en 2025 (fichiers DVF, DGFiP). Elles sont indicatives : le prix d’un programme dépend de la gamme, de la surface et des prestations.

La Seine-Saint-Denis se situe dans la moyenne haute de la petite couronne pour le neuf. L’écart avec le Val-de-Marne est faible. Le neuf y reste moins cher que dans les Hauts-de-Seine, mais plus cher qu’en grande couronne. À Aubervilliers, classé en zone A bis, les prix peuvent dépasser 6 000 €/m² selon les programmes.

Nos programmes en Seine-Saint-Denis

Cinq résidences neuves sont actuellement proposées dans le département. Elles couvrent des communes et des typologies différentes. Aucun prix n’est affiché ici : le prix d’un lot dépend de la surface, de l’étage et de la date de réservation. Un conseiller peut vous rappeler pour en parler.

• Concerto — Livry-Gargan (38 logements, T2 au T4, livraison 2e semestre 2027)
• Domaine Angelis — Montfermeil (83 logements, T1 bis au T4, livraison 2e semestre 2028)
• Le Lumen — Aubervilliers (33 logements, T1 au T4, livraison 2e semestre 2028)
• Pavillon Léna — Aubervilliers (30 logements, T1 bis au T4, livraison 2e semestre 2027)
• Villa Mûriers — Montfermeil (46 logements, T1 au T4, livraison 2e semestre 2027)

• Éligible Jeanbrun

  

  Montfermeil (93) · zone A

  Domaine Angelis

  Typologies

  T1 bis à T4

  Livraison

  2ème semestre 2028

  À partir de196 900 €

• Éligible Jeanbrun

  

  Livry-Gargan (93) · zone A

  Concerto

  Typologies

  T2 à T4

  Livraison

  2ème semestre 2027

  À partir de216 900 €

• Éligible Jeanbrun

  

  Montfermeil (93) · zone A

  Villa Mûriers

  Typologies

  T1 à T4

  Livraison

  2ème semestre 2027

  À partir de216 900 €

• Jeanbrun et Jeanbrun+

  

  Aubervilliers (93) · zone A bis

  Le Lumen

  Typologies

  T1 à T4

  Livraison

  2ème semestre 2028

  À partir de290 900 €

• Jeanbrun et Jeanbrun+

  

  Aubervilliers (93) · zone A bis

  Pavillon Léna

  Typologies

  T1 bis à T4

  Livraison

  2ème semestre 2027

  À partir de303 900 €

Voir tous les programmes

Chaque fiche détaille la gamme, les prestations et les transports à proximité. Pour un premier tri, la carte ci-dessus donne une vue d’ensemble.

Transports et gares : ce qu’un trajet quotidien impose

La Seine-Saint-Denis est irriguée par le RER B, le RER D, le RER E, plusieurs lignes de métro (12, 13, 7, 5) et les tramways T1, T4, T11. Le Grand Paris Express va renforcer cette desserte avec les lignes 15, 16 et 17.

À Aubervilliers, le Pavillon Léna est à 350 m de la gare RER B La Plaine – Stade de France. Le Lumen est à 1 km de la station Mairie d’Aubervilliers (ligne 12) et de la future gare de la ligne 15. Un trajet jusqu’à Châtelet – Les Halles prend une vingtaine de minutes.

Concerto, à Livry-Gargan, se trouve à 1,5 km de la gare Sevran – Livry (RER B) ainsi que de la future station Sevran Livry sur la ligne 16. Le temps de parcours vers Paris dépend de la correspondance, mais le RER B reste l’axe principal.

À Montfermeil, Domaine Angelis et Villa Mûriers sont distants de 700 m de la future station Clichy – Montfermeil (ligne 16). Aujourd’hui, le RER E est à 4 km (Le Raincy – Villemomble – Montfermeil). La ligne 16, attendue à l’automne 2028 pour le tronçon Saint-Denis Pleyel – Parc du Blanc-Mesnil, changera la donne.

Les démarches : VEFA, frais de notaire, PTZ

Acheter dans le neuf suit un parcours balisé. Trois étapes méritent votre attention avant de signer.

1. Comprendre la VEFA : le délai de rétractation de 10 jours, le contrat de réservation, et les appels de fonds (35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement). Lire le détail.
2. Calculer les frais de notaire : de 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. La taxe de publicité foncière est de 0,715 %. Voir le calcul.
3. Vérifier son éligibilité au PTZ : le prêt à taux zéro est ouvert aux primo-accédants dans toutes les zones, sous plafonds de ressources. En zone A, un couple peut financer jusqu’à 225 000 € d’opération. Consulter les conditions 2026.

Pour estimer votre capacité d’emprunt, utilisez le simulateur :

Ce département pour vivre ou pour louer : à qui il convient

La Seine-Saint-Denis attire des profils variés. Des jeunes actifs qui cherchent un premier achat près du métro. Des familles qui quittent Paris pour un T3 ou un T4 avec un budget de 250 000 à 350 000 €. Des investisseurs qui misent sur la hausse de valeur à l’arrivée du Grand Paris Express.

Pour un investissement locatif, le neuf offre des loyers plus élevés que l’ancien, une meilleure performance énergétique et des garanties constructeur. Les plafonds de loyer intermédiaire en zone A (14,64 €/m²/mois) ou A bis (19,71 €/m²/mois) permettent de calibrer le rendement. Le dispositif Jeanbrun, ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, peut s’appliquer sous conditions. Lire le cadre.

Pour une résidence principale, le PTZ et les frais de notaire réduits rendent le neuf compétitif face à l’ancien, surtout si l’on compare le coût total après travaux. Reste à choisir la commune en fonction du trajet quotidien et des écoles. Saint-Ouen et Aubervilliers sont deux portes d’entrée dans le département.

Questions fréquentes