Immobilier neuf à Aubervilliers

Aubervilliers en bref : situation, transports, vie quotidienne

Aubervilliers (Seine-Saint-Denis) est à la porte de Paris. C’est une commune dense, populaire, en pleine mutation. Si vous y cherchez un logement neuf, vous connaissez probablement déjà le quartier ou vous comparez avec Saint-Ouen, Montreuil ou le nord-est parisien.

Côté transports. La station « Mairie d’Aubervilliers » de la ligne 12 se trouve à environ 1 km de la résidence Le Lumen et à 1,5 km du Pavillon Léna. Le RER B passe à la gare « La Plaine - Stade de France » (350 m de Pavillon Léna) et à la gare « Aubervilliers » (2 km du Lumen). La ligne 14 est accessible à Saint-Denis Pleyel. L’A86 et le périphérique sont à moins de 3 km.

La vie quotidienne s’organise autour du centre-ville historique, du canal Saint-Denis et des nouveaux aménagements. Le quartier Cristino Garcia / Landy, où s’inscrit la résidence Pavillon Léna, accueille les équipements du campus Condorcet. Commerces et services sont à portée de rue dans les deux secteurs.

Le neuf à Aubervilliers : ce que l’on trouve

Deux résidences neuves sont actuellement proposées à Aubervilliers.

Le Lumen

Rue Quentin, à proximité immédiate du centre-ville. 33 logements, du T1 au T4. Livraison prévue au second semestre 2028. Premier prix : 290 900 € pour un T3 de 62 m².

• À 1 km de la ligne 12 (« Mairie d’Aubervilliers »), 1,5 km de la ligne 7 (« Fort d’Aubervilliers ») et 2 km du RER B.
• Détail du programme Le Lumen.

Pavillon Léna

Dans le quartier Cristino Garcia / Landy, rue Henri Murger. 30 logements, du T1 bis au T4. Livraison prévue au second semestre 2027. Premier prix : 321 900 € pour un T3 de 58 m².

• Le RER B (station « La Plaine - Stade de France ») et la future gare « Stade de France » de la ligne 15 du Grand Paris Express sont accessibles à 350 m.
• Détail du programme Pavillon Léna.

Les deux résidences sont éligibles au dispositif Jeanbrun (sous réserve du respect des plafonds de loyer et de ressources) et au LMNP. Elles peuvent aussi ouvrir droit à la TVA à 10 % en cas d’acquisition par une SCI à l’IR dans le cadre du LLI. Ces régimes sont indépendants : un conseiller peut vous aider à choisir le montage adapté à votre dossier.

Prix à Aubervilliers par rapport aux communes voisines

Aubervilliers est en zone A bis. Le loyer intermédiaire y est plafonné à 19,71 € par m² et par mois en 2026, tout comme à Paris.

Sur le marché de l’ancien, le prix standardisé médian en Seine-Saint-Denis était de 3 710 €/m² en février 2026 (Notaires du Grand Paris). À Paris intra-muros, il était de 9 580 €/m² sur la même période. L’offre neuve à Aubervilliers démarre à environ 4 700 €/m² pour un T3 au Lumen et 5 500 €/m² pour un T3 au Pavillon Léna. Cet écart tient à la localisation : le Pavillon Léna est à moins de 400 mètres du RER B et de la future ligne 15.

Comparer le prix au mètre carré d’un programme neuf à celui de l’ancien n’est pas suffisant. Le neuf intègre la RE2020, les garanties décennales, des frais de notaire réduits (2 à 3 %) et l’absence de travaux les premières années. Si vous hésitez, lisez notre comparatif neuf ou ancien.

Acheter dans le neuf à Aubervilliers : démarches et financement

Pour un achat en VEFA, le parcours est le même que dans le reste de l’Île-de-France : contrat de réservation, acte de vente chez le notaire, appel de fonds selon l’avancement du chantier et livraison avec remise des clés. Retrouvez toutes les étapes dans notre guide acheter dans le neuf.

Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez prétendre au PTZ 2026. Le plafond d’opération pour un couple en zone A est de 225 000 €. Au-delà, l’apport et le prêt classique prennent le relais. Un achat à Aubervilliers dépasse souvent ce seuil : un plan de financement solide est indispensable.

Pour l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir 3,5 % par an du prix d’achat (hors frais) si vous choisissez le niveau intermédiaire, avec un engagement de 9 ans. Les plafonds de loyer et de ressources à appliquer sont ceux prévus à l’article 199 novovicies. Nos pages Jeanbrun en Île-de-France et simulateur Jeanbrun détaillent les conditions propres à la zone A bis.

Questions fréquentes