Contrat de réservation et appels de fonds en VEFA

Vous signez un contrat de réservation pour bloquer un appartement. Vous versez un dépôt de garantie. Puis viennent les appels de fonds, selon un calendrier que la loi encadre strictement. Voici les étapes, les pourcentages et les pièges.

Le contrat de réservation : ce qu’il doit contenir

Le contrat de réservation n’est pas obligatoire. Il est pourtant systématiquement proposé, parce qu’il réserve le logement et fixe le prix. La loi en liste les mentions minimales : surface habitable, nombre de pièces, prix prévisionnel et ses modalités de révision, description de l’immeuble, délai prévu de livraison. Si le contrat omet une mention, vous pouvez en demander l’annulation.

Vous recevez le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de rétractation démarre le lendemain de la première présentation de ce courrier. Il est de 10 jours calendaires. Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Aucune pénalité ne peut vous être réclamée.

Ce délai vous protège. Il vous laisse le temps de relire chaque clause et de vérifier, surtout, que vous décrochez votre financement. Le promoteur, lui, ne peut pas se rétracter.

Le dépôt de garantie : 5 %, pas plus

En même temps que la réservation, on vous demande un dépôt de garantie. Son montant est plafonné par la loi. 5 % du prix de vente si l’acte de vente doit être signé dans l’année qui suit. 2 % entre un et deux ans. Aucun dépôt au-delà de deux ans.

Ce dépôt n’est pas un acompte. Il reste sur un compte séquestre (chez le notaire ou dans une banque) jusqu’à la signature de la vente. Le promoteur ne peut pas l’utiliser.

Quand le dépôt vous est-il rendu ?

Le dépôt est intégralement restitué dans les trois mois si vous vous rétractez dans les délais, ou si la vente n’est pas conclue parce qu’une condition suspensive ne se réalise pas. Le cas le plus fréquent : le refus de prêt. Le promoteur doit rembourser, sans frais.

Si la vente ne se fait pas pour une raison qui ne relève pas des conditions suspensives, le promoteur peut conserver le dépôt. D’où l’importance de ne pas laisser traîner vos démarches de financement.

Du contrat de réservation à l’acte de vente

Une fois le délai de rétractation écoulé, le notaire du promoteur vous envoie le projet d’acte de vente. Vous devez le recevoir au moins un mois avant la signature. La loi vous accorde ensuite un délai de réflexion de 10 jours après la notification de ce projet avant de signer l’acte authentique.

C’est dans ce mois que vous finalisez votre crédit immobilier. Sans offre de prêt, vous ne pouvez pas signer. Le compromis n’existe pas en VEFA : c’est l’acte de vente lui-même qui emporte transfert de propriété progressif.

Si une condition suspensive d’obtention de prêt est prévue, sa durée minimale est d’un mois pour présenter l’offre. La date butoir est précisée dans le contrat. Quand vous l’atteignez sans prêt, la vente est annulée et votre dépôt vous est restitué sous trois mois.

Les appels de fonds : le rythme des paiements

Le paiement d’un logement acheté sur plan n’est pas dû d’un bloc. Le promoteur appelle les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux, dans la limite de plafonds cumulatifs. Ces plafonds sont imposés par l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation.

Les 4 étapes et leurs pourcentages

Le promoteur peut fractionner les appels plus finement, par exemple 15 % puis 20 %. Il ne peut jamais dépasser le plafond cumulé de l’étape. Les 5 % du prix conservés jusqu’à la livraison constituent le solde ; si vous formulez une réserve de conformité, ce solde peut être consigné auprès d’un tiers (Caisse des Dépôts, notaire ou professionnel garanti) jusqu’à ce qu’elle soit levée.

5 clauses à relire deux fois

Le contrat de réservation est court, mais chaque phrase a une conséquence. Ces cinq points méritent une relecture attentive.

1. La révision du prix. Le prix prévisionnel peut évoluer si une clause d’indexation le prévoit. Elle doit mentionner l’indice (souvent l’indice BT01 ou l’indice du coût de la construction) et ses modalités de calcul. Si vous ne trouvez aucune clause d’indexation, le prix est ferme.
2. La clause suspensive d’obtention de prêt. Elle doit préciser le montant, le taux maximal, la durée et la date limite. Une formulation trop vague est dangereuse. Vérifiez qu’elle couvre bien votre plan de financement.
3. La clause résolutoire. En cas de défaut de paiement, le promoteur peut résoudre la vente. Le contrat indique les modalités : mise en demeure, délai de régularisation et sort du dépôt de garantie.
4. Les pénalités de retard de livraison. Le contrat fixe un délai de livraison prévisionnel. Si celui-ci est dépassé, vous devez pouvoir obtenir des pénalités. Vérifiez le mécanisme et le montant par jour de retard.
5. La modification des plans. Le promoteur peut se réserver le droit de modifier des surfaces annexes. Une variation de surface habitable de plus de 5 % vous permet de renoncer à l’achat.

Questions fréquentes

Et après la signature

Une fois l’acte authentique signé, votre parcours continue côté financement. Les appels de fonds arriveront à chaque étape du chantier, décaissés par votre banque sur présentation d’une attestation d’état d’avancement. Anticipez un premier appel de fonds quelques mois après la signature, souvent au moment du démarrage des fondations.

Pour préparer votre plan de financement avant même de réserver, calculez votre capacité d’emprunt. Une fois le bien réservé, le temps presse : vous devez décrocher votre crédit et organiser la suite. Un conseiller peut vous rappeler pour vous aider à structurer votre budget, sans engagement.

Les frais d’acquisition dans le neuf sont de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Pour un logement à 250 000 €, comptez environ 6 100 € de frais de notaire. Ce chiffre inclut la taxe de publicité foncière à 0,715 %, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire. Il ne couvre pas les frais de garantie ni de dossier bancaire.

Quand la livraison approchera, revenez sur notre page consacrée à la livraison et aux réserves. D’ici là, conservez ce calendrier sous les yeux.