TVA réduite à 5,5 % dans le neuf : zones ANRU, QPV et conditions
Certaines résidences neuves sont vendues avec une TVA réduite. La règle tient à la localisation et aux revenus de l'acheteur. Voici comment savoir si votre projet en profite.
Une question ?
Faites le point avec un conseiller
- Votre situation, pas un cas général
- Des programmes neufs dans votre budget
- Gratuit
La TVA à 5,5 % dans le neuf abaisse le prix d’achat d'environ 12 %. Elle est réservée aux ménages qui achètent leur résidence principale dans un quartier prioritaire ou à sa périphérie immédiate, sous conditions de ressources. Voici les règles à vérifier avant de réserver.
La TVA réduite en deux phrases : principe et taux
Un logement neuf est normalement soumis à une TVA de 20 %. Dans certaines zones, le taux passe à 5,5 %. L’économie est directe : elle réduit le prix toutes taxes comprises, sans passer par une déduction d’impôt.
Le dispositif est prévu par l’article 278 sexies du code général des impôts. Il vise l’accession sociale à la propriété. Le logement doit devenir votre résidence principale, et vous ne pouvez pas le louer.
Zones concernées : quartiers prioritaires, abords ANRU
La TVA à 5,5 % s’applique uniquement si le logement est situé :
- dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) couvert par un contrat de ville ;
- ou entièrement à moins de 300 mètres des limites d’un QPV ;
- ou dans un ensemble immobilier partiellement à moins de 300 mètres et entièrement à moins de 500 mètres d’un QPV doté d’une convention NPNRU.
C’est à la date du dépôt du permis de construire que la condition est appréciée. Un logement situé dans un ancien QPV peut aussi être éligible, sous certaines conditions introduites par la loi de finances pour 2024.
En pratique, c’est le promoteur qui confirme l’éligibilité. Le contrat de réservation doit mentionner le taux de TVA applicable. Vérifiez ce point avant de signer.
Conditions de ressources et de résidence principale
Le bénéfice de la TVA à 5,5 % est soumis à des plafonds de ressources. Ils sont identiques à ceux du PSLA et du BRS. Pour un achat en 2026, l’administration regarde votre revenu fiscal de référence de 2024 (N-2).
| Composition du ménage | Zones A et Abis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 personnes | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 personnes | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne supplémentaire | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
Les communes du Val d’Yerres sont en zone A. Les plafonds de la première colonne s’appliquent donc. Un couple avec un enfant, par exemple, ne doit pas dépasser 76 105 € de revenu fiscal de référence.
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale. La location est interdite, même temporaire. En cas de revente avant 10 ans, un complément de TVA est dû, réduit d’un dixième par année écoulée. Après 10 ans, plus aucune restitution.
Combien la TVA réduite fait gagner sur un exemple
Prenons un appartement neuf affiché à 200 000 € TTC au taux normal de 20 %. Le prix hors taxe est de 166 667 €. Avec une TVA à 5,5 %, le prix TTC passe à 175 833 €. L’économie est de 24 167 €.
Ce gain s’ajoute aux autres aides possibles. Le PTZ reste cumulable avec la TVA réduite. Vous pouvez simuler votre PTZ pour chiffrer l’ensemble du plan de financement.
Les programmes éligibles affichent directement le prix avec TVA à 5,5 %. Le gain n’est pas une réduction d’impôt future : il est immédiat, dans le prix d’achat.
Simulateur PTZ 2026 (logement neuf)
Comment vérifier si une résidence est éligible
La carte des quartiers prioritaires est disponible sur le site du ministère de la Ville. Mais le plus simple est de demander au promoteur. Le contrat de réservation doit indiquer le taux de TVA appliqué.
Si le programme est éligible, le promoteur vous remettra aussi les justificatifs de localisation. Vérifiez que la mention « TVA à 5,5 % » figure bien dans le contrat. Sans cela, le taux normal s’applique.
Quelques programmes de notre sélection sont en QPV ou à moins de 300 mètres. Leur fiche le précise. Consultez les programmes neufs pour repérer ceux qui portent la mention « TVA réduite ».
Questions fréquentes
La TVA réduite est-elle cumulable avec le PTZ ?
Oui. Les deux dispositifs sont indépendants. Vous pouvez bénéficier de la TVA à 5,5 % et d’un prêt à taux zéro pour le même achat, si vous remplissez les conditions de ressources du PTZ. Simulez votre PTZ pour connaître le montant auquel vous avez droit.
Puis-je acheter avec la TVA réduite pour louer ensuite ?
Non. Le logement doit rester votre résidence principale. La location, même meublée, est interdite. Si vous devez le vendre dans les 10 ans, un complément de TVA est dû, calculé au prorata des années restantes.
Quels sont les plafonds de prix au mètre carré ?
Le prix de vente est plafonné. Pour la zone A (Val d’Yerres, Essonne), le maximum est de 4 423 € par mètre carré de surface utile, hors taxe. Ce plafond est révisé chaque année.
Comment savoir si ma commune a un QPV ?
La liste des quartiers prioritaires est publique. Vous pouvez la consulter sur le site du ministère de la Ville. Le promoteur doit aussi vous confirmer l’éligibilité avant la signature du contrat de réservation.
La TVA réduite s’applique-t-elle aux garages et parkings ?
Oui, si le garage ou le parking est vendu avec le logement et qu’il est situé dans le même ensemble immobilier. Le taux réduit s’applique au prix total, y compris les annexes.
Une question ?
Faites le point avec un conseiller
- Votre situation, pas un cas général
- Des programmes neufs dans votre budget
- Gratuit