Livraison du logement neuf : retards, réserves et réception

La remise des clés : déroulement d’une livraison en VEFA

Vous êtes convoqué par le promoteur à une date précise. La visite se fait en sa présence, ou celle de son représentant. Elle donne lieu à un procès-verbal contradictoire. Ce document acte la remise des clés et le transfert de la garde du logement. Vous devenez responsable de l’entretien et des dommages.

Si des défauts de conformité sont constatés — une pièce plus petite que prévu, un équipement manquant — le solde de 5 % du prix peut être consigné. La consignation se fait auprès de la Caisse des Dépôts, du notaire ou d’un professionnel garanti. Elle bloque le versement de cette somme jusqu’à la levée des réserves. Le promoteur ne touche pas ces 5 % tant que les points listés ne sont pas corrigés.

Une fois le PV signé, vous prenez possession du logement. Vous pouvez emménager. Les réserves n’empêchent pas l’entrée dans les lieux, sauf si le logement est inhabitable — ce qui est rare.

Inspecter le logement : check-list des points de contrôle

Prévoyez une heure, voire deux. Prenez le contrat de vente, le plan coté, la notice descriptive. Vérifiez chaque élément, pièce par pièce.

• Surfaces et implantation. Mesurez les pièces principales. Comparez au plan. Un écart de plus de 5 % sur la surface habitable peut justifier une diminution du prix.
• Équipements et finitions. Ouvrez les robinets, testez les prises, le chauffage, la ventilation. Vérifiez les revêtements, les joints, les peintures. Les réserves peuvent porter sur un carreau fendu, une porte qui ne ferme pas, un interrupteur défectueux.
• Parties communes. Si elles sont livrées en même temps, inspectez le hall, les escaliers, le local vélos. Les défauts dans ces espaces peuvent aussi être signalés.
• Conformité au label ou à la réglementation. Si le logement est vendu avec un label (NF Habitat, BBCA…), vérifiez les attestations. La RE2020 impose des seuils carbone, mais le contrôle se fait en amont.

Les réserves : comment les formuler, à qui les adresser

Les réserves se notent sur le procès-verbal de livraison. Soyez précis. « Peinture mal finie dans le séjour » ne vaut pas « traces de coulure sur le mur ouest du séjour, à hauteur d’homme ». Décrivez le défaut, sa localisation, et si possible joignez une photo. Le promoteur doit parapher chaque réserve.

Si un défaut apparent n’a pas été vu le jour de la livraison, vous avez un mois pour le signaler par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai court à partir de la prise de possession. Passé ce mois, le défaut est considéré comme accepté, sauf s’il relève d’une garantie plus longue.

L’action pour vices apparents se prescrit par un an après la réception, ou treize mois après la prise de possession si celle-ci est postérieure. Au-delà, seules les garanties légales jouent.

Retard de livraison : ce que prévoit le contrat, ce que la loi permet

Le contrat de vente fixe une date prévisionnelle de livraison. Ce n’est pas une date butoir. Des causes légitimes de suspension sont listées : intempéries, force majeure, retards administratifs. Le promoteur doit vous informer de tout événement suspensif.

Si le retard est imputable au promoteur, le contrat peut prévoir des pénalités. Elles sont souvent forfaitaires, par exemple 1/3000e du prix par jour de retard. Vérifiez la clause dans votre contrat. Aucun texte de loi n’impose un montant minimum. La garantie financière d’achèvement (GFA) ne couvre pas le retard ; elle garantit l’achèvement du programme en cas de défaillance du promoteur.

Un retard de plusieurs mois peut vous donner droit à des dommages et intérêts si vous subissez un préjudice (loyer supplémentaire, frais de garde-meuble). Cela se négocie ou se plaide. Conservez tous les justificatifs.

Avant de vous engager, vérifiez votre capacité d’emprunt et anticipez un éventuel décalage : calculer sa capacité d’emprunt.

Après la livraison : garantie de parfait achèvement et suites

Une fois les clés en main, trois garanties légales s’enclenchent. Elles sont détaillées dans les garanties du neuf.

• Garantie de parfait achèvement (1 an). Tous les désordres signalés à la réception ou apparus dans l’année doivent être réparés par le promoteur. Cette garantie couvre aussi bien les défauts de conformité que les malfaçons.
• Garantie de bon fonctionnement (2 ans). Elle concerne les éléments d’équipement dissociables : chaudière, interphone, robinetterie, volets roulants. Le promoteur doit les remplacer ou les réparer s’ils tombent en panne.
• Garantie décennale (10 ans). Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, préfinance les réparations sans attendre la détermination des responsabilités.

Pour la décennale, envoyez une lettre recommandée au constructeur et à l’assureur dommages-ouvrage. Les sous-traitants ne sont pas concernés par cette garantie.

Questions fréquentes