Amortissement Jeanbrun : principe et limites

L'amortissement Jeanbrun est établi sur 80 % du prix net de frais. Le taux dépend du niveau de loyer que vous choisissez : 3,5 % en intermédiaire. Il est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal. Ce mécanisme réduit votre revenu foncier imposable, parfois jusqu’à zéro. Reste à comprendre comment il se déduit des loyers et ce qui se passe à la revente.

La base amortissable : 80 % du prix net de frais

Vous n’amortissez pas la totalité du prix. 20 % sont forfaitairement exclus. Ils correspondent au terrain, que l’on ne peut pas amortir.

La base retenue est donc de 80 % du prix d’acquisition net de frais. Les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de courtage sont exclus du calcul. Si vous achetez un appartement neuf 250 000 €, votre base amortissable est de 200 000 €.

Dans l’ancien avec travaux, la base devient 80 % × (prix + montant des travaux). Les travaux doivent correspondre à au moins 30 % du prix du bien et conduire à un DPE A ou B.

Le taux : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social

Trois taux coexistent dans le neuf. Ils sont fixés par la loi.

• 3,5 % pour le loyer intermédiaire. C’est le cas le plus courant.
• 4,5 % pour le loyer social.
• 5,5 % pour le loyer très social.

Dans l’ancien, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 %. L’écart avec le neuf est d’un demi-point.

Le taux s’applique chaque année à la base amortissable. Pour un bien neuf de 200 000 € de base en intermédiaire, l’amortissement annuel brut est de 7 000 € (200 000 × 3,5 %).

L'amortissement prend effet le premier jour du mois d'achèvement ou d'acquisition. La première année, son montant est établi au prorata des mois restants. L'amortissement est maintenu pendant toute la durée de la location nue, avec un plafond de 80 % du prix. La durée totale peut dépasser 20 ans.

Le plafond : 8 000 € par foyer fiscal

8 000 €. C’est le plafond annuel d’amortissement pour un bien loué en intermédiaire. Il est mis en œuvre par foyer fiscal, en prenant en compte l'ensemble des logements Jeanbrun.

Deux plafonds rehaussés existent, mais seulement si au moins 50 % des loyers bruts amortis proviennent de logements en social ou très social :

• 10 000 € si au moins la moitié des loyers est en social.
• 12 000 € si au moins la moitié est en très social.

Un investisseur qui ne fait que de l’intermédiaire reste à 8 000 €. C’est le cas le plus fréquent.

Quand le plafond bride l’amortissement

Le plafond annuel (8 000 € en intermédiaire, 10 000 € en social, 12 000 € en très social) devient contraignant à partir d’un certain prix. Le calcul : plafond ÷ (taux × 0,8).

Au-delà de ces prix, l’amortissement annuel est plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 €. La partie excédentaire est perdue pour l’année. La durée d’amortissement s’allonge en conséquence.

Comment l’amortissement se déduit des loyers

Le régime réel est obligatoire. Le micro-foncier est exclu. Vous déclarez chaque année vos loyers, puis vous déduisez les charges et l’amortissement.

Les frais déductibles incluent les charges de droit commun, telles que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance et les frais de gestion.

Si le résultat est positif, vous êtes imposé à votre TMI, à laquelle s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si le résultat est négatif, le déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, amortissement compris. La portion du déficit issue des intérêts d'emprunt ne peut être déduite que des revenus fonciers des années suivantes. Le reste est reportable 10 ans.

Ce qui se passe à la revente

La règle : le prix d’acquisition est minoré de tous les amortissements déduits. Cela augmente la plus-value imposable.

Exemple : acheté 250 000 €, amortissements cumulés de 60 000 €. Le prix d'acquisition considéré pour le calcul de la plus-value est de 190 000 €. Si vous revendez 280 000 €, votre plus-value est de 90 000 € au lieu de 30 000 €.

L’imposition est celle des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu +17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention habituels. Exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans.

Si la revente intervient avant l'expiration de l'engagement de 9 ans, la totalité des amortissements déduits est réintégrée au revenu foncier de l'année. Ils sont imposés au système du quotient. La note peut être lourde.

Calculer le sien

Un simulateur est disponible pour projeter votre amortissement, votre résultat foncier et l’impôt correspondant, année par année.

Questions fréquentes