Prix du m² à Paris : neuf contre ancien, arrondissement par arrondissement

Un même arrondissement peut afficher un écart de 6 000 € du mètre carré entre l'ancien et le neuf, quand le neuf existe. Voici les prix relevés par les Notaires du Grand Paris au troisième trimestre 2025, avec leurs limites, et ce qu'il faut en retenir avant de comparer des programmes.

Le prix du mètre carré à Paris, arrondissement par arrondissement

Ce que ces chiffres mesurent, et ce qu'ils taisent

Les notaires calculent un prix « standardisé » qui gomme les effets de structure (surface, étage, état) pour rendre les moyennes comparables d'une période à l'autre. C'est le repère le plus fiable pour situer un arrondissement. Il ne dit rien de la surface que vous visez : le mètre carré d'un studio est bien plus cher que celui d'un 4 pièces dans le même immeuble. Il ne dit rien non plus de l'état : un appartement à rénover s'affiche sous la moyenne, un bien refait à neuf au-dessus. Enfin, il ne capte pas l'offre neuve, quasi absente des bases des notaires parce que les VEFA sont enregistrées tardivement et en petit nombre.

En novembre 2026, seul le 12e arrondissement accueille un programme neuf dans notre catalogue. D'autres opérations existent peut-être ailleurs : leur prix au m² dépasse souvent 14 000 €, sans source publique pour l'étayer. Nous préférons ne pas publier de chiffre qui ne serait pas vérifiable.

Neuf contre ancien : d'où vient l'écart

La prime du neuf ne tient pas seulement à la qualité du bâti. Elle recouvre aussi des frais plus bas, des normes plus récentes et des garanties que l'ancien n'offre pas.

• Frais de notaire réduits. En VEFA, comptez 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur 300 000 €, l'écart frôle 15 000 €.
• Norme RE2020. Un logement dont le permis a été déposé depuis 2022 consomme moins d'énergie et subit les seuils carbone progressifs de la réglementation. Le DPE d'un bien neuf est valable 10 ans.
• Garanties. Parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans) et assurance dommages-ouvrage : elles ne sont pas optionnelles. Leur contenu est détaillé dans le dossier sur les garanties du neuf.

Ces avantages ne suffisent pas à fixer le prix. En face, l'ancien se négocie ; le neuf, non, ou très peu. L'équation dépend du projet.

Comparer avec la petite couronne et l'Essonne

À Paris, le mètre carré ancien moyen atteignait 9 700 € au T3 2025. Dans le même temps, l'ancien s'achetait 4 940 € en petite couronne et 2 790 € en Essonne (Notaires du Grand Paris, février 2026).

Pour le neuf, les données sont partielles. Les VEFA enregistrées dans la base DVF en 2025 donnent une médiane de 5 049 €/m² dans le Val-de-Marne, 5 162 € en Seine-Saint-Denis, 7 132 € dans les Hauts-de-Seine, et 4 155 € en Essonne. Ces valeurs incluent parfois le parking et l'enregistrement est incomplet : à lire avec prudence. Elles situent néanmoins un ordre de grandeur : le prix au mètre carré neuf en petite couronne est souvent le double du prix ancien en Essonne.

La comparaison par département détaille ces écarts et les raisons de les prendre en compte avant d'acheter. Le neuf en Essonne répond à d'autres logiques de prix, de trajet et de loyer.

Ce que le prix au mètre carré ne vous dit pas

Un T3 à 8 000 €/m² peut coûter plus cher à l'usage qu'un T2 à 11 000 €/m² bien orienté. Quelques angles morts à garder en tête :

• L'étage et l'orientation. Le même programme affiche des écarts de 10 à 20 % entre un rez-de-chaussée sur cour et un dernier étage traversant. Aucune moyenne ne le restitue.
• Les charges de copropriété. Ascenseur, gardien, chauffage collectif : elles varient du simple au triple et pèsent sur le taux d'effort.
• La livraison. Un programme livré dans 18 mois bloque le prix du jour, mais vous portez un loyer ou un crédit-relais en attendant. Ce coût intermédiaire n'entre pas dans le prix affiché.
• La revente. Le prix au m² d'achat ne préjuge pas du prix de revente. Les marchés de l'ancien et du neuf ne progressent pas au même rythme.

Estimer son budget avant de regarder les programmes

Le simulateur ci-dessous calcule la capacité d'emprunt à partir de vos revenus, de la durée et du taux du marché. Le résultat est indicatif : il ne remplace pas un accord de principe de la banque.

Version complète du simulateur de capacité d'emprunt

Questions fréquentes