Pinel en 2026 : fin du dispositif et alternatives

Pinel : ce qui s’est arrêté le 31/12/2024 et pourquoi

Le dispositif Pinel permettait une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location. Il a été créé en 2014 et modifié plusieurs fois. La dernière version, dite Pinel+, imposait des critères de performance énergétique et de qualité de vie. Aucune de ces versions n’a été prolongée au-delà du 31 décembre 2024.

Les opérations signées après cette date ne peuvent plus bénéficier de la réduction d’impôt. Le gouvernement a choisi de réorienter l’investissement locatif vers un mécanisme d’amortissement, le statut du bailleur privé, souvent appelé loi Jeanbrun.

Pour mémoire, les taux de réduction appliqués aux dernières opérations étaient de 9 % (engagement de 6 ans), 12 % (9 ans) ou 14 % (12 ans) en 2024. En 2023, ils atteignaient 10,5 %, 15 % et 17,5 %. Ces taux s’appliquaient dans la limite de 300 000 € par an et 5 500 €/m² de surface habitable. Le dispositif était réservé aux zones A, Abis et B1, et aux logements collectifs depuis 2021.

Les investisseurs Pinel existants : engagements, durée, ce qui continue

Si vous avez signé un acte authentique avant le 1^er janvier 2025, votre réduction d’impôt n’est pas remise en cause. Elle continue de s’appliquer chaque année, à condition de respecter les engagements pris.

• Durée d’engagement : 6 ou 9 ans, avec possibilité de proroger de 3 ans jusqu'à 12 ans au total.
• Location nue, en résidence principale du locataire, hors cercle familial proche.
• Plafonds de loyer : ceux en vigueur l’année de la signature du bail, selon la zone (A bis, A, B1).
• Plafonds de ressources du locataire : à vérifier chaque année.

La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 €. Elle est imputée sur l’impôt dû, sans possibilité de report si elle dépasse l’impôt de l’année. Les obligations déclaratives (formulaire 2044 ou 2044‑SPE) restent les mêmes.

Pinel+ : où en est‑on ?

Le Pinel+ était une variante du Pinel, entrée en vigueur en 2023. Il offrait des taux de réduction majorés pour les logements respectant des seuils de performance énergétique (RE2020 anticipée) et des critères de surface minimale. Il a pris fin avec le Pinel le 31 décembre 2024.

Aucun nouveau programme n’y est éligible. Les investisseurs ayant opté pour le Pinel+ avant cette date continuent de bénéficier de leur avantage fiscal dans les mêmes conditions que le Pinel classique. Les textes n’ont pas été modifiés depuis, et aucune prolongation n’a été annoncée.

Quelles alternatives pour un achat en 2026

Trois dispositifs principaux permettent d’investir dans le neuf en 2026. Aucun ne reproduit le mécanisme du Pinel. Chacun répond à une logique différente.

Jeanbrun (statut du bailleur privé)

Le dispositif Jeanbrun, codifié à l’article 31 I 1° i et j du code général des impôts, ouvre droit à un amortissement d’une partie du prix d’achat, déduit des loyers. Il est accessible pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

• Location nue, en résidence principale, pendant 9 ans minimum.
• Base amortissable : 80 % du prix net de frais (le terrain, forfaitisé à 20 %, est exclu).
• Taux annuel : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social.
• Plafond annuel d’amortissement : 8 000 € Par foyer fiscal en intermédiaire, il est porté à 10 000 €, ou 12 000 € si la moitié au moins des loyers bruts ressort de locations sociales ou très sociales.
• Plafonds de loyer par zone : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 (intermédiaire).

Le régime réel d’imposition est obligatoire. L’amortissement, ajouté aux charges déductibles, peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous réserve de la doctrine fiscale à venir. Les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers. Le détail complet est sur la page loi Jeanbrun.

Un simulateur vous donne une première estimation de l’amortissement et de l’effort d’épargne :

LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Le LMNP permet d’amortir le bien et les meubles, en régime réel. La location est meublée, ce qui élargit la cible locative (étudiants, mobilité professionnelle).

Deux points ont changé récemment :

• Depuis le 15 février 2025Dans le calcul de la plus‑value de cession, les amortissements déduits sont réintégrés.
• Les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP sont passés à 18,6 % (loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026).

Le choix entre LMNP et Jeanbrun dépend de votre projet, de votre taux d’imposition et de la durée de détention envisagée. La page LMNP dans le neuf détaille le mécanisme.

Loc’Avantages

Loc’Avantages est une réduction d’impôt accordée en contrepartie d’un loyer inférieur au marché. Le propriétaire signe une convention avec l’Anah pour 6 ans. La réduction porte sur les revenus bruts :

• 15 % en loyer intermédiaire (sans intermédiation), 20 % avec intermédiation.
• 35 % en loyer social, 40 % avec intermédiation.
• 65 % en loyer très social, uniquement avec intermédiation locative.

Les plafonds de loyer sont fixés commune par commune. Le dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. Plus d’informations sur Loc’Avantages.

Pinel ou Jeanbrun : comparatif des mécanismes

Le tableau ci‑dessous met en regard les caractéristiques du Pinel (tel qu’il existait jusqu’en 2024) et du Jeanbrun. Il ne s’agit pas de choisir entre les deux — le Pinel n’est plus accessible — mais de comprendre la logique du nouveau dispositif.

Pour une analyse chiffrée, le simulateur Jeanbrun vous permet de tester plusieurs hypothèses de loyer, de prix et de durée.

Questions fréquentes