Rentabilité d'un investissement locatif neuf : calcul brut, net, nette d'impôt
La rentabilité brute est un chiffre de vente, la nette est un chiffre de réflexion, celle après impôt est un chiffre de décision. Voici comment passer de l'une à l'autre, avec une méthode simple.
Une question ?
Faites le point avec un conseiller
- Votre situation, pas un cas général
- Des programmes neufs dans votre budget
- Gratuit
Trois chiffres pour un même investissement. La rentabilité brute, c'est le loyer annuel divisé par le prix — un ordre de grandeur, rien de plus. La rentabilité nette retranche les charges et les impôts locaux. La rentabilité nette d'impôt, celle qui compte, intègre votre tranche marginale et le régime fiscal choisi. Voici la méthode, les pièges et un exemple chiffré.
Rentabilité brute : formule et limites
Brute, la rentabilité locative se calcule en une ligne : loyer annuel hors charges, divisé par le prix d'achat et les frais d'acquisition. Le pourcentage obtenu ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni des impôts.
Un T2 acheté 201 900 € hors frais de notaire, auxquels s'ajoutent 5 048 € de frais (2,5 %), et loué 738 € par mois affiche une rentabilité brute de 4,28 % sur un coût total de 206 948 €. Sur le papier. En réalité, le propriétaire ne perçoit pas cette somme. Le rendement est rogné par la vacance locative, la taxe foncière, les frais de gestion, l'entretien et les charges de copropriété non récupérables.
La rentabilité brute est un outil de comparaison rapide entre biens. Rien de plus. Elle ne dit pas si l'opération est bénéficiaire. Elle ne tient pas compt du coût du crédit.
Rentabilité nette : charges, taxe foncière, vacance
La première couche de charges, ce sont les charges non récupérables sur le locataire : taxe foncière, charges de copropriété pour les parties communes et l'entretien, assurance propriétaire non occupant (PNO). À ces charges s'ajoutent la vacance locative et les frais de gestion si vous déléguez la location.
À titre d'hypothèses de simulation, retenez 15 €/m²/an de taxe foncière, 10 €/m²/an de charges de copropriété non récupérables et 120 € par an de PNO. Ces montants ne constituent pas des moyennes établies pour l'Île-de-France. Selon le dossier Clameur du 28 avril 2026, le délai médian de relocation en France est d'environ 24 jours depuis quatre ans. Quant aux frais de gestion, ils varient de 5 à 8 % des loyers annuels.
La rentabilité nette se calcule ainsi.
Reprenons notre T2. Prix d'achat 201 900 €, frais de notaire 5 048 €, soit un total de 206 948 €. Loyers annuels 8 856 €, charges 2 219 €. Revenu net : 6 637 €. Rentabilité nette : 3,21 %.
Ce chiffre est déjà plus proche de la réalité. Mais il est avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Un propriétaire imposé dans la tranche à 30 % verra sa facture fiscale réduire ce gain.
Rentabilité nette d'impôt : l'effet du régime (réel, amortissement)
Les loyers perçus sont des revenus fonciers. Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche marginale d'imposition (TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, sans autre déduction. Ce régime n'est accessible que si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €.
En régime réel, vous déduisez l'ensemble des charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, travaux. Lorsque les charges excèdent les loyers, un déficit foncier est généré, imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € annuels. La fraction du déficit issue des intérêts d'emprunt s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années ultérieures.
Pour notre T2, supposons un emprunt de 166 568 € sur 25 ans à 3,45 % (hypothèse de simulation ; CAFPI indique une moyenne de 3,53 % sur 25 ans en septembre 2026). La première année, les intérêts d'emprunt s'élèvent à environ 5 700 €. Avec environ 500 € d'assurance emprunteur, les charges déductibles atteignent 2 219 € + 5 700 € + 500 € = 8 419 €. Revenu foncier net : 8 856 € − 8 419 € = 437 €. Impôt : 437 € × (30 % + 17,2 %) = 206 €. Revenu après impôt : 231 €. Rendement net d'impôt : environ 0,11 %.
Ce rendement est faible la première année parce que les intérêts sont élevés. Il s'améliore au fil du remboursement du capital, à mesure que la part d'intérêt diminue. Un investisseur qui relève du régime réel obligatoire du dispositif Jeanbrun pour louer le bien nu peut obtenir un résultat très différent. Le LMNP est un régime distinct, réservé à la location meublée.
Un exemple pas à pas
Prenons comme référence le programme neuf Biosphere à Arpajon, en zone A : le catalogue indique un prix de départ de 201 900 € et une livraison au premier semestre 2027.
- Prix et financement.201 900 € + 5 048 € de frais de notaire (2,5 %). Apport personnel de 40 380 € (20 % du prix du bien). Emprunt de 166 568 € sur 25 ans à 3,45 %. Mensualité de crédit hors assurance : environ 828 €, plus environ 42 € d'assurance par mois.
- Loyer.Plafond intermédiare zone A : 14,64 €/m². Surface pondérée : 45 m² + balcon 6 m² retenu pour 3 m² = 48 m². Coefficient : 0,7 + 19/48 = 1,10. Loyer max au m² : 14,64 × 1,10 = 16,10 €. Loyer menuel max : 16,10 × 48 = 773 €. Pour cet exemple, on retient l'hypothèse d'un loyer de 738 € par mois, à vérifier au regard du marché local.
- Charges annuelles.TF 675 €, copropriété 450 €, PNO 120 €, gestion 7 % (620 €), vacance 4 % (354 €), soit 2 219 € de charges courantes. Ajouter environ 500 € d'assurance emprunteur par an.
- Résultat foncier avant impôt.Loyers 8 856 € − charges courantes 2 219 € − assurance emprunteur 500 € − intérêts 5 700 € = 437 €.
- Impôt et prélèvements.437 € × 47,2 % = 206 €. Revenu net d'impôt : 231 €.
- Rentabilité nette d'impôt.231 € ÷ 206 948 € = environ 0,11 %.
Ce chiffre est une photographie à un instant T — la première année de remboursement. Il ne préjuge pas de la performance sur 10 ou 15 ans, ni des effets d'un amortissement. Chaque dossier est diffèrent. Un célibataire avec une TMI à 41 %, un couple avec deux enfants en TMI à 11 % ou un emprunt sur 20 ans au lieu de 25 : le rendement après impôt varie selon la situation.
Calculer la sienne : simulateur d'investisement locatif
Les hypothèses ci-dessus sont paramétrables. Votre apport, votre taux, votre durée, votre tranche, votre bien, vos charges : tout cela change le résultat. Le simulateur ci-dessous reprend les formules de cette page et les applique à votre situation.
Rentabilité locative : brute et nette de charges
Avant impôt et hors crédit. Pour l’effet du Jeanbrun et du financement, utilisez le simulateur complet.
Et avec Jeanbrun ? Ce que l'amortisement change
Un investisseur qui relève du statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) peut déduire de ses loyers, au régime réel obligatoire, un amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix net de frais. Cet amortisement vient s'ajouter aux charges déductibles. Dans l'exemle ci-dessus, un amortisement de 3,5 % (catégorie intermédiare) représente 5 653 € la première année. Avec environ 500 € d'assurance emprunteur déductible, le résultat foncier devient 437 € − 5 653 € = −5 216 €. Le déficit hors intérêts est déductible du revenu global, dans la limite de 10 700 €.
Avec une TMI à 30 %, l'économie d'impôt atteint environ 1 565 € pour une année complète, sur la base d'un déficit de 5 216 €, sous réserve du prorata applicable la première année. L'effort d'épargne menuel s'en trouve réduit. À long terme, le dispositive change la donne. Le simulateur dédié permet de le vérifier.
- Amortissement déductible
- —
- Loyer maximal mensuel
- —
- Effort d’épargne mensuel
- —
- Prix avec TVA 10 %
- —
—
Les hypothèses du calcul
Simulation indicative et non contractuelle, établie avec les barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni une offre de crédit.
Ces chiffres correspondent-ils à un lot réel ? Un conseiller refait le calcul avec votre situation.
Être rappelé avec ma simulationQuestions fréqentes
Ene dépend du quartier et du type de bien. La rentabilité brute d'un investissement à Paris dépend du prix d'achat et du loyer du logement. Pour l'estimer, divisez le loyer annuel par le coût total d'acquisition.
Oui. Les intérêts et l'assurance emprunteur sont déductibles des loyers en régime réel. Ils rédusent le résultat foncier et donc l'impôt. Ne pas les inclure, c'est se priver d'une vision fidèle du rendement après impôt.
La rentabilité nette retranche les charges et la taxe foncière, mais pas l'impôt sur le revenu ni les prélèvements sociaux. La nette d'impôt les intègre. C'est la seule qui reflète le gain réel dans votre poche.
Ene dépend du marché local. La médiane nationale est de 24 jours entre deux locataires (source Clameur 2026). Un bien bien situé, au bon prix, dans une zone tendue, peut connaître moins de 2 % de vacance. Un bien mal placé ou trop cher, bien davantage. Le simulateur ci-dessus vous laise moduler ce paramètre.
Il ne fait pas de miracle sur un bien mal acheté. Mais il peut transformer un rendement net d'impôt faible en rendement positif, surtut pour un contribuable fortement imposé. Le simulateur Jeanbrun vous montre le gain année par année.
Oublier la taxe foncière. Sous-estimer les charges de copropriété. Confondre rentablité brute et nette. Ne pas tenir compte de sa TMI. Et croire qu'un bien neuf sans travaux ne génère aucune charge. La PNO, la gestion, la vacance : tout cela pèse.
Pour aller plus loin sur le dispositif Jeanbrun et son amortisement, consultez la page dédiée. Pour être rappelé par un conseiller spécialiste du neuf et affiner votre projet, laissez-nous vos coordonnées.
Retour au dossierInvestir dans le neuf : rentabilité et fiscalité comparéesUne question ?
Faites le point avec un conseiller
- Votre situation, pas un cas général
- Des programmes neufs dans votre budget
- Gratuit