Défiscaliser avec le neuf : Jeanbrun, LMNP, Loc'Avantages, ce qui reste du Pinel

Défiscaliser n'est pas un but : c'est un coup de pouce pour un investissement qui doit déjà tenir seul. En 2026, trois mécanismes permettent de réduire l'impôt avec un logement neuf : Jeanbrun, LMNP et Loc'Avantages. Le Pinel, lui, a pris fin le 31 décembre 2024.

Défiscaliser dans le neuf en 2026 : ce qui existe, ce qui a disparu

La défiscalisation immobilière attire. Elle ne remplace pas un bon emplacement, une demande locative solide et un plan de financement équilibré. Depuis la fin du Pinel, le paysage a changé. Le législateur a introduit le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, pour relancer la construction. Parallèlement, le LMNP et Loc'Avantages restent des options. Chacun a sa logique, ses contraintes, son public.

Ce comparatif vous aide à y voir clair, sans choisir à votre place. Les chiffres sont ceux des barèmes 2026. Un simulateur en fin de page vous permet d'affiner votre projet.

Jeanbrun : amortissement, plafond, engagement

Le dispositif Jeanbrun, codifié à l'article 31 du CGI, est ouvert aux acquisitions de logements neufs (ou anciens avec travaux lourds) signées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. La location nue, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans est visée.

Le mécanisme : vous amortissez 80 % du prix d'achat net de frais (hors notaire). Le taux annuel dépend du niveau de loyer pratiqué : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social. L'amortissement vient réduire votre revenu foncier, et donc votre impôt.

Un plafond annuel s'applique : 8 000 € par foyer fiscal en intermédiaire. Le montant atteint 10 000 €, voire 12 000 €, lorsque les loyers bruts issus de locations sociales ou très sociales représentent au moins la moitié du total. Ce plafond est commun à tous vos logements Jeanbrun.

Avec un bien de 250 000 €, la base d’amortissement s’élève à 200 000 €. L'amortissement annuel en intermédiaire est de 7 000 € (3,5 % × 200 000), sous le plafond. Le plafond de 8 000 € bride les biens à partir de 285 714 € (8 000 / (3,5 % × 0,8)).

Les loyers sont plafonnés. En zone A (Essonne, Val d'Yerres, Seine-et-Marne…), le plafond intermédiaire est de 14,64 €/m²/mois avant coefficient. Pour un T2 de 45 m², le coefficient multiplicateur est de 1,12 (0,7 + 19/45), soit un loyer maximal de 16,40 €/m², ou 738 € par mois. Pour Paris, classée en zone A bis, le plafond s’établit à 19,71 €/m².

Le dispositif est détaillé sur la page dédiée à la loi Jeanbrun.

LMNP : amortissement du bien meublé

Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) autorise l’amortissement du bien (terrain exclu) et du mobilier en fonction de leur durée d’utilisation. En régime réel, vous déduisez aussi les charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, frais de gestion. Le résultat imposable peut ainsi être fortement réduit, voire nul, pendant de nombreuses années.

Contrairement au Jeanbrun, il n'y a ni plafond de loyer, ni condition de ressources du locataire, ni durée d'engagement minimale. La location meublée offre une certaine souplesse, notamment pour les résidences étudiantes ou de services.

Deux points de vigilance. À compter du 15 février 2025, en cas de revente, les amortissements déduits viennent s’ajouter au calcul de la plus-value. Et les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP sont passés à 18,6 % (contre 17,2 % pour les revenus fonciers).

Le LMNP convient aux investisseurs qui visent un rendement immédiat, sans contrainte de plafond, et qui acceptent la gestion d'un meublé. Plus d'informations sur le LMNP dans le neuf.

Loc'Avantages : réduction contre loyer plafonné

Le dispositif Loc'Avantages, porté par l'Anah, propose une réduction d'impôt sur les loyers bruts, en échange d'un loyer inférieur au marché. La convention est signée pour 6 ans, renouvelable. Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.

Trois niveaux de loyer : intermédiaire (décote de 15 % par rapport au marché), social (−30 %), très social (−45 %). La réduction d'impôt est de 15 %, 35 % ou 65 % des loyers bruts, avec une majoration si vous passez par une intermédiation locative (agence immobilière sociale, association agréée).

Les plafonds de loyer sont fixés commune par commune. À Arpajon (Essonne, zone A), le loyer intermédiaire Loc'Avantages est de 14,58 €/m²/mois. Pour un T2 de 45 m², cela donne un loyer maximal de 656 € par mois. La réduction d'impôt annuelle serait de 15 % × (656 × 12) = 1 181 €.

Loc'Avantages est simple : pas d'amortissement, pas de plafond de 8 000 €, une réduction d'impôt directe. Il s'adresse aux propriétaires qui acceptent un loyer modéré en contrepartie d'une économie d'impôt prévisible. Tout sur Loc'Avantages.

Pinel : terminé le 31/12/2024, ce que cela change

Le dispositif Pinel permettait une réduction d'impôt de 9 % à 14 % du prix d'achat, selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m². Il était réservé aux logements neufs en zones A, A bis et B1.

Les actes notariés conclus avant le 1er janvier 2025 conservent le bénéfice de la réduction, à condition de respecter les exigences locatives. Pour les nouveaux projets, le Pinel n'est plus une option. Les promoteurs ne le mentionnent plus dans leurs offres.

Cette extinction a recentré l'attention sur Jeanbrun et le LMNP. Notre page sur la fin du Pinel détaille les conséquences pour les investisseurs.

Tableau comparatif : à qui chaque dispositif convient

Simulez votre opération

Deux outils vous aident à chiffrer votre projet. Le simulateur express donne une première estimation de l'amortissement Jeanbrun. Le simulateur complet intègre le plan de financement, la fiscalité et la rentabilité.

Questions fréquentes

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