Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir pour du neuf

Jeanbrun et LMNP amortissent tous deux le bien. Mais l’un impose la location nue et un loyer plafonné, l’autre la location meublée. Le bon choix dépend du bien, de votre fiscalité et de votre appétit pour la gestion.

Deux amortissements, deux logiques

Jeanbrun : 80 % du prix, 3,5 %, plafond de 8 000 € par foyer, 9 ans

Le dispositif Jeanbrun, codifié à l’article 31 du CGI, permet d’amortir 80 % du prix d’achat net de frais. La catégorie locative fixe le taux : 3,5 % pour l'intermédiaire, 4,5 % pour le social, 5,5 % pour le très social. Le plafond annuel d'amortissement s'élève à 8 000 € par foyer fiscal, pour l'ensemble des logements Jeanbrun. Ce plafond est porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts est issue de logements sociaux ou très sociaux.

La location nue, à titre de résidence principale, doit durer 9 ans. Le loyer est plafonné selon la zone et la catégorie choisie. Pour la zone A, le plafond intermédiaire 2026 s'élève à 14,64 €/m², hors coefficient de surface. Les plafonds social et très social sont communaux. Le régime réel s’applique obligatoirement. Les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux) restent déductibles en plus de l’amortissement. Le déficit foncier, incluant l'amortissement, s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 €.

La période d’acquisition s’étend du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le bien doit être un logement collectif, neuf ou ancien avec travaux lourds. Les maisons individuelles sont exclues. Le détail de l’amortissement Jeanbrun.

LMNP : régime, amortissement, durée

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En régime réel, il peut amortir le prix du bien hors terrain, ainsi que le mobilier et les travaux. L’amortissement n’est pas plafonné en montant annuel. Il vient réduire le résultat imposable, parfois jusqu’à zéro, et l’excédent est reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs. Le déficit BIC n’est pas imputable sur le revenu global.

La location meublée impose de fournir un logement décent équipé d’un mobilier listé par décret. Le loyer est libre. Aucune durée d’engagement n’est imposée. Le régime micro-BIC reste possible si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (2026), avec un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel est obligatoire au-delà, ou sur option.

À compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession. Cette mesure, issue de la loi de finances pour 2025, aligne en partie le LMNP sur le régime des revenus fonciers. LMNP dans le neuf : le guide complet.

Le même bien sous les deux régimes : exemple chiffré

Prenons un appartement neuf de 45 m² acheté 250 000 € en zone A, sans parking. Les frais de notaire (2,5 %) sont de 6 250 €. Le prix net de frais est donc de 250 000 €. Le terrain est forfaitairement estimé à 20 %, soit 50 000 €. La base amortissable Jeanbrun est de 80 % × 250 000 = 200 000 €. En LMNP, la base amortissable du bien (hors terrain) est de 200 000 € également, et le mobilier représente environ 5 000 €.

Dans cet exemple, le résultat fiscal est négatif dans les deux cas. La différence porte sur l’utilisation du déficit : en Jeanbrun, il réduit l’impôt sur le revenu l’année même (dans la limite de 10 700 €). En LMNP, il est stocké pour les années bénéficiaires. Le choix dépend de votre taux marginal d’imposition et de vos autres revenus fonciers ou BIC.

Revente et plus-value : ce qui change

Pour le dispositif Jeanbrun, le prix d’acquisition est réduit des amortissements déduits afin de déterminer la plus-value (article 150 VB III du CGI). Si vous avez amorti 63 000 € en 9 ans, le prix d’achat retenu pour la plus-value est de 250 000 − 63 000 = 187 000 €. La plus-value imposable s’en trouve mécaniquement augmentée.

En LMNP, à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont aussi réintégrés pour le calcul de la plus-value. La logique est la même : l’avantage fiscal obtenu pendant la détention est repris à la sortie. Les abattements pour durée de détention s’appliquent dans les deux cas : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Pour qui l’un, pour qui l’autre

Jeanbrun convient à un investisseur qui accepte un loyer plafonné en échange d’un amortissement sécurisé, sans avoir à meubler le logement. Le déficit imputable sur le revenu global constitue un outil efficace pour les contribuables lourdement imposés. La location nue simplifie la gestion : pas de mobilier à renouveler, pas de déclaration BIC.

LMNP s’adresse à celui qui vise un loyer de marché, éventuellement plus élevé que le plafond intermédiaire. Le meublé permet une rotation plus rapide des locataires et une rentabilité potentiellement supérieure, au prix d’une gestion plus active. L’absence d’engagement de durée offre une souplesse à la revente. Le régime micro-BIC peut suffire pour un petit patrimoine.

Aucun des deux dispositifs n’est systématiquement supérieur. Tout dépend du bien, de votre tranche marginale d’imposition, de votre horizon de détention et de votre capacité à gérer un meublé. Comparer les dispositifs de défiscalisation dans le neuf.

Questions fréquentes

Le choix entre Jeanbrun et LMNP mérite une étude au cas par cas. Un conseiller peut vous rappeler pour affiner votre projet, sans engagement.