Le statut du bailleur privé : le nom légal du dispositif

« Statut du bailleur privé » et « loi Jeanbrun » désignent le même dispositif. Le premier est le nom légal du dispositif, le second une appellation utilisée par la presse. Un seul mécanisme d’amortissement, les mêmes règles.

Statut du bailleur privé : l’expression, d’où vient-elle

L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé un nouveau statut fiscal : le « statut du bailleur privé ». Cette mesure figure à l’article 31, I, 1°, i et j du code général des impôts. Il ouvre droit à un amortissement d’une partie du prix d’achat, déduit des loyers perçus.

La presse et les professionnels ont rapidement parlé de « loi Jeanbrun », du nom du député qui a porté l’amendement. Les deux expressions coexistent. Dans les documents officiels, vous lirez « statut du bailleur privé ». Dans les échanges avec un conseiller, vous entendrez « Jeanbrun ». C’est la même chose.

Ce que prévoit le texte

Le dispositif s’adresse à tout contribuable qui investit dans un logement situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien. S’agissant d’un logement ancien, les travaux doivent cumuler deux conditions : peser au minimum 30 % du prix du bien et viser un DPE de classe A ou B. Le bien doit êtes loué nu comme résidence principale. Aucune condition de revenu n’est imposée à l’investisseur. Le délai pour acquérir s’étend du 21 février 2026 jusqu’au 31 décembre 2028.

L’amortissement

L’amortissement porte sur 80 % du prix net de frais. Le terrain, forfaitisé à 20 %, n’est pas amorti. Les frais de notaire non plus. Le taux annuel dépend du niveau de loyer pratiqué :

• 3,5 % pour un loyer intermédiaire
• 4,5 % pour un loyer social
• 5,5 % pour un loyer très social

Un plafond annuel s’applique : 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond s’élève à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts est issue de logements loués en social ou très social. Ce plafond est commun à tous vos logements Jeanbrun, neufs et anciens.

L’engagement

Vous vous engagez à louer le logement nu pendant 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal ni à votre cercle familial proche. Le régime réel d’imposition est obligatoire ; le micro-foncier est exclu.

L’amortissement peut perdurer au-delà de 9 années, sous réserve que le logement soi t loué nu, jusqu’à couvrir 80 % de la base amortissable : prix net de frais pour le neuf, prix net de frais majoré des travaux pour l’ancien. La durée totale dépend du prix et du taux. Pour un achat neuf de 285 714 € en intermédiaire, le plafond de 8 000 € est atteint chaque année : l’amortissement dure environ 28,57 ans.

Statut du bailleur privé et Jeanbrun : mêmes règles, deux noms

Aucune différence juridique. Les plafonds de loyer, de ressources, les taux, les obligations déclaratives, les sanctions : tout est identique. Le choix du vocabulaire n’a pas d’incidence sur votre déclaration fiscale.

Vous croiserez peut-être l’expression « Super Jeanbrun ». La disposition vise le cumul du statut du bailleur privé avec le logement locatif intermédiaire (LLI) au sein d’une SCI à l’IR. Ce montage ajoute une TVA à 10 % et une créance de taxe foncière, mais impose un engagement de 15 ans révolus pour éviter le complément de TVA. Le statut du bailleur privé reste le même.

À ne pas confondre avec Loc’Avantages ou le Pinel

Loc’Avantages est une réduction d’impôt, pas un amortissement. Le propriétaire signe une convention avec l’Anah et pratique un loyer inférieur au marché. La réduction se calcule sur les revenus bruts, pas sur le prix d’achat. Le dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. Loc’Avantages peut convenir à un bien ancien sans travaux lourds, ou à un investisseur qui préfère une réduction d’impôt à un amortissement.

Le Pinel est terminé. Les opérations devaient être engagées avant le 31 décembre 2024. Les investissements réalisés avant cette date conservent leur réduction d’impôt tant que les conditions de location sont respectées. Le Pinel ne peut plus être choisi pour un achat neuf en 2026.

Le statut du bailleur privé n’est pas non plus le LMNP. Le LMNP porte sur du meublé, avec un amortissement comptable et des prélèvements sociaux à 18,6 % depuis la LFSS 2026. Le statut du bailleur privé porte sur du nu, avec un amortissement fiscal et des prélèvements sociaux à 17,2 %.

Où lire le texte officiel

Le texte de loi est sur Légifrance : article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Cette règle est codifiée à l’article 31, I, 1°, i et j du CGI. Les plafonds de loyer intermédiaire sont publiés au BOFiP (BOI-BAREME-000017-20260310). Les limites de loyer social et très social reprennent les plafonds Loc’Avantages, définis commune par commune.

Les pages gouvernementales (ecologie.gouv.fr, info.gouv.fr) présentent le dispositif en termes simples. Elles ne remplacent pas la lecture de la loi pour un cas particulier. Un conseiller peut vous aider à vérifier votre éligibilité et à estimer votre gain fiscal.

Questions fréquentes

Pour affiner votre projet, être rappelé par un conseiller reste la solution la plus directe. Le conseiller connaît les programmes éligibles et peut calculer votre gain fiscal à partir de votre dossier.