Les garanties du neuf : GFA, parfait achèvement, biennale, décennale

Dans le neuf, quatre garanties se succèdent après la réception des travaux. Chacune a sa durée, son périmètre, et un interlocuteur différent. Un tableau pour s'y retrouver, et la marche à suivre quand un défaut apparaît.

Les garanties du neuf d'un coup d'œil

Garantie financière d'achèvement et garantie de remboursement

Avant même la livraison, une garantie protège vos versements. Le vendeur en VEFA doit fournir une garantie financière d'achèvement (GFA) ou une garantie de remboursement (GFR). C'est obligatoire.

La GFA, dite extrinsèque, est délivrée par une banque ou un assureur. Si le promoteur est défaillant, le garant prend le relais : il peut désigner un administrateur ad hoc pour terminer le chantier. La GFR, elle, rembourse les sommes versées si le contrat est résolu pour défaut d'achèvement. Vérifiez l'attestation annexée à l'acte de vente. Sans elle, la vente n'est pas régulière.

Garantie de parfait achèvement

Un an. C'est la garantie la plus large. Elle couvre tous les désordres, quels qu'ils soient, signalés lors de la réception ou apparus dans l'année qui suit. Une fissure sur un mur, une porte qui ne ferme plus, un carrelage qui se décolle : tout est pris en charge.

Le constructeur doit réparer. Il ne peut pas discuter la nature du désordre ni invoquer l'usure normale. La seule condition : le défaut doit avoir été signalé. Soit dans le procès-verbal de livraison, sous forme de réserves. Soit par lettre recommandée dans l'année qui suit la réception.

Passé ce délai d'un an, la garantie s'éteint. Les désordres qui apparaissent ensuite relèvent d'autres garanties, s'ils entrent dans leur périmètre.

Garantie biennale (bon fonctionnement)

Deux ans minimum. Elle concerne les éléments d'équipement dissociables du bâtiment. C'est-à-dire ceux qu'on peut démonter sans dégrader le gros œuvre : une chaudière, un chauffe-eau, un interphone, des robinets, des revêtements de sol, des faux plafonds.

Un ballon d'eau chaude qui fuit au bout de 18 mois ? Garantie biennale. Une VMC qui ne fonctionne plus après 14 mois ? Elle aussi. Le constructeur doit remplacer ou réparer. Si le défaut rend le logement inhabitable — plus de chauffage en hiver, par exemple — la décennale peut aussi jouer, selon la gravité.

La durée de deux ans est un minimum. Certains équipements ont une garantie commerciale plus longue, prévue au contrat. Lisez la notice.

Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage

Dix ans. La décennale couvre les dommages graves : ceux qui touchent à la solidité du bâtiment (fissures importantes, affaissement de dalle) ou qui le rendent impropre à sa destination (infiltrations rendant une pièce inhabitable). Les éléments d'équipement indissociables — une baignoire encastrée, un plancher chauffant — sont aussi couverts.

Elle impose une déclaration par lettre recommandée au constructeur. Les sous-traitants, eux, ne sont pas concernés : votre interlocuteur reste le promoteur.

L'assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d'ouvrage, préfinance les réparations sans attendre qu'un tribunal détermine les responsabilités. Elle intervient après l'expiration de la garantie de parfait achèvement, pendant les neuf années restantes. Vous déclarez le sinistre à l'assureur, qui instruit et indemnise. Ensuite, il se retourne contre le responsable.

Deux pages détaillent ces deux garanties : la garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage.

Que faire en cas de défaut

1. Constatez et documentez. Photos, dates, description précise du désordre. Si le défaut est visible à la livraison, inscrivez-le au procès-verbal de réception.
2. Notifiez par écrit. Une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur. Mentionnez la garantie invoquée (parfait achèvement, biennale ou décennale) et le délai de réparation souhaité.
3. Relancez si nécessaire. Pas de réponse sous un mois ? Une mise en demeure par lettre recommandée. Elle fixe un dernier délai.
4. Sollicitez l'assurance dommages-ouvrage. Si le désordre est de nature décennale et que le constructeur ne réagit pas, déclarez le sinistre à l'assureur. L'assurance a 60 jours pour répondre.
5. En dernier recours, le tribunal. Le juge des contentieux de la protection ou le tribunal judiciaire, selon le montant. Une expertise judiciaire peut être ordonnée.

Les délais de prescription sont courts. Pour les vices apparents non signalés à la livraison, vous avez un mois après la prise de possession pour les notifier. L'action en justice doit être intentée au plus tard un an après la réception, ou treize mois après la prise de possession si elle est postérieure. Ne laissez pas traîner.

Questions fréquentes

La livraison est le point de départ de toutes ces garanties. Notre page sur la livraison et les réserves détaille cette étape. Pour anticiper le financement de votre achat, vous pouvez aussi calculer votre capacité d'emprunt.