Financer un achat neuf : apport, prêts aidés et plan de financement

Combien d’apport faut-il ? Ce que les banques regardent

Les banques ne demandent pas un pourcentage magique. Elles vérifient d’abord que votre taux d’effort ne dépasse pas 35 % de vos revenus, assurance comprise. C’est la règle du Haut Conseil de stabilité financière, toujours en vigueur en 2026.

L’apport sert à couvrir ce que le prêt ne finance pas : les frais de notaire, les frais de dossier, la garantie. Dans le neuf, ces frais sont plus bas que dans l’ancien. Un apport de 10 % du prix peut suffire. Parfois moins, si vous mobilisez un PTZ ou un prêt Action Logement.

Ce qui compte, c’est le reste à vivre. La banque regarde vos revenus, votre stabilité professionnelle, votre épargne après achat. Elle peut exiger un apport plus élevé si le bien est cher ou si votre profil est jugé plus risqué.

Le prêt principal : taux, durée, assurance

En septembre 2026, les taux moyens se situent autour de 3,35 % sur 20 ans et 3,53 % sur 25 ans, selon les barèmes publiés par les courtiers. Ces valeurs varient d’un établissement à l’autre et d’un dossier à l’autre.

La durée maximale autorisée est de 25 ans. Dans le neuf, un différé d’amortissement de 2 ans est possible, ce qui peut porter la durée totale à 27 ans. Le taux d’effort maximal de 35 % s’applique sur la durée d’amortissement.

L’assurance emprunteur pèse dans le taux d’effort. Son coût dépend de votre âge, de votre état de santé, du capital emprunté. Une délégation d’assurance peut réduire la facture.

Les prêts aidés : PTZ, prêt Action Logement, prêts des collectivités

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ finance une partie de l’achat d’un logement neuf en résidence principale, sans intérêts. Il est réservé aux primo-accédants : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.

Le montant du PTZ dépend de vos revenus, de la zone du logement et du nombre de personnes qui l’occuperont. Les communes du Val d’Yerres, comme Yerres, Brunoy, Montgeron, sont en zone A. Voici les tranches et quotités pour un logement collectif neuf en zone A en 2026 :

Le coût retenu est plafonné. Pour un couple en zone A, il est de 225 000 €. Si le prix du logement est plus élevé, la part au-delà ne donne pas droit au PTZ. Le PTZ est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Au-delà, aucune décision légale n’est prise à ce jour.

Le prêt Action Logement

Anciennement appelé prêt 1 % logement, il peut financer jusqu'à 30 000 € (chiffre usuel, à vérifier selon les sources officielles) à un taux réduit, sous conditions de ressources et d’entreprise. Il s’adresse aux salariés du privé et aux jeunes en alternance. Les conditions précises dépendent de votre convention collective et de votre employeur.

Les prêts des collectivités

Certaines communes, départements ou régions proposent des prêts à taux zéro ou des subventions pour l’achat d’un logement neuf. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre conseil départemental.

Construire son plan de financement

Voici un exemple pour un couple avec un enfant, achetant un T3 neuf à 280 000 € en Essonne (zone A). Revenu fiscal de référence : 55 000 €, soit 2,5 parts. Revenu par part : 22 000 €. Le couple est en tranche 1 du PTZ.

Avec une assurance à 0,30 %, la mensualité totale avoisine 840 € (pour 160 000 €) ou 720 € (après correction du prêt). Pour un revenu mensuel net de 4 500 €, le taux d’effort est de 16 %. Le PTZ, sans intérêts, n’alourdit pas la charge.

Les frais à ajouter : notaire, garantie, dossier

Les frais de notaire atteignent 2 à 3 % du prix dans le neuf, tandis qu'ils s'élèvent à 7 à 8 % dans l'ancien. Ils comprennent la taxe de publicité foncière à 0,715 %, les émoluments du notaire et les débours. Pour un achat de 250 000 €, comptez environ 6 100 €.

La garantie de prêt (caution ou hypothèque) représente environ 1,5 % à 2,5 % du montant emprunté, soit pour un prêt de 160 000 €, entre 2 400 et 4 000 €. Les frais de dossier bancaire sont souvent négociables.

Ajoutez les frais de copropriété, la taxe foncière et l’assurance habitation à votre budget mensuel. Ils ne font pas partie du plan de financement initial, mais la banque les intègre dans le calcul du reste à vivre.

Calculer sa capacité d’emprunt

Avant de chercher un bien, déterminez le montant que vous pouvez emprunter. L’outil ci-dessous tient compte de vos revenus, de votre apport et des taux actuels.

Une fois votre capacité d’emprunt connue, vous pouvez simuler votre PTZ et estimer vos frais de notaire.

Questions fréquentes

Un plan de financement solide se prépare en amont. Prenez le temps de comparer les offres de prêt, de vérifier votre éligibilité aux aides, et de faire valider votre budget par un professionnel. Un conseiller peut vous rappeler pour affiner votre projet, sans engagement.